Droit de la construction
Le droit de la construction est une branche du droit civil et du droit immobilier qui traite :
Le cabinet Brochard & Desportes sur Versailles vous présente les différents types de contrat (VEFA, CCMI, marché de travaux) et les enjeux, intérêts et déroulement de l'expertise judiciaire.
Selon l'article 1601-3 du Code Civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit se doter d'une Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle répond à l'obligation de l'Article L.261-12 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti. Le promoteur a l'obligation légale de définir une date de livraison.
Le contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer le bâtiment..
CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) a été créé afin de protéger les particuliers de certains constructeurs douteux.
Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maisons individuelles. Il est fortement recommandé d’en signer un afin d’obtenir les garanties encadrées par la réglementation française.
Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.
Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.
Contrat de construction ou marché de travaux privé
Le contrat de construction de maison individuelle lie le constructeur au maître d'ouvrage. Il est réglementé par la loi. Divers éléments doivent être indiqués dans le contrat, notamment : le coût du bâtiment à construire, les modalités de règlement en fonction de l'avancement du dossier, la date d'ouverture de celui-ci, l'obtention du permis de construire, la nature et le montant des prêts, le délai d'exécution des travaux, les pénalités en cas de retard...
Tous ces éléments sont vérifiés par l'établissement bancaire lors de la demande de prêt.
Le marché de travaux privé est conclu entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur. C'est un contrat d'entreprise qui impose à l'entrepreneur une obligation de résultat: celui-ci doit réaliser les travaux dans un délai convenu.
Le marché de travaux est beaucoup moins réglementé que le contrat de construction donc moins protecteur pour le maître d'ouvrage. Ainsi, dans le contrat d'entreprise, l'entrepreneur n'est pas tenu de fournir au maître d'ouvrage une garantie de livraison au prix et délai convenus en cas de défaillance de sa part.
N'hésitez pas à demander la garantie décennale de votre artisan.
L’expertise judiciaire est une étape incontournable en matière de construction. L’évaluation de la consistance des désordres et non-façons, leur gravité, la détermination des modalités de réparation, ou encore les responsabilités encourues sont autant de questions de fait et de droit dont l’expert judiciaire est saisi.
Intérêts
La question peut se poser dans la mesure où, souvent, le Maître d’ouvrage dispose d’une assurance Dommages Ouvrage, les entrepreneurs qui sont intervenus sont assurés, de sorte qu’une expertise amiable peut avoir lieu.
Ainsi à moins que le Maître d’ouvrage considère que la réparation proposée par les assureurs est adéquate, ce qui est rare, il a tout intérêt à solliciter une mesure d’expertise judiciaire impartiale.
Déroulement
La demande d’expertise peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée. Dans les deux cas, il est très fortement conseillé de consulter un avocat, qui saura parfaitement comment s’y prendre.
Votre avocat formulera ainsi une demande devant le juge, qui consistera à expliquer quels désordres vous subissez suite à la construction, et à demander la désignation d’un Expert qui aura une mission précise.
Cette mission consistera généralement à examiner les désordres, déterminer leur cause et les modes de réparation, et donner un avis sur les responsabilités.
En général, le juge ordonnera l’expertise.
Avant que les opérations d’expertise ne puissent débuter, le juge ordonnera qu’une consignation soit versée. Il s’agit d’une somme d’argent, momentanément conservée par le service financier du Tribunal, et qui constitue une avance sur les honoraires de l’Expert.
En pratique, elle est généralement de 1000 à 1500 Euros. La plupart du temps, c’est au Maître d’ouvrage d’avancer ce montant. A la fin de l’expertise, le Tribunal reversera la somme à l’Expert.
Il faut néanmoins savoir qu’au final, ce sont les personnes responsables des désordres qui règleront l’Expert, de sorte que le Maître d’ouvrage sera dédommagé.
Une fois désigné, l’Expert écrira à toutes les parties concernées pour les convoquer à des réunions, celles-ci se déroulant généralement sur les lieux.
Lors des réunions, les entrepreneurs concernés se présenteront, assistés de leur avocat et souvent d’un Expert amiable mandaté par leur assureur. Très souvent donc, une réunion d’expertise rassemble un grand nombre de personnes, qui doivent toutes pouvoir accéder aux lieux.
Le rôle de l’avocat du Maître d’ouvrage est d’expliquer à l’Expert quels sont les désordres et de lui donner tout document pertinent de nature à lui permettre de comprendre la situation : plans, devis, procès verbaux de réception, factures… L’Expert pourra également examiner avec profit les éventuels rapports rédigés avant son intervention par les experts Dommages Ouvrage ou d’assurance.
Le rôle des avocats des entrepreneurs et de leurs experts particuliers est au contraire de discuter l’existence des désordres, leur importance, ou leur imputabilité à leur client.
Outre son avocat, le Maître d’ouvrage est libre de se faire assister d’un architecte ou d’un expert amiable, à même d’adresser à l’Expert judiciaire des observations techniques pertinentes. En effet, l’avocat a au cours de l’expertise un rôle essentiellement juridique, et ne peut apporter d’assistance technique.
- du droit de mitoyenneté et des servitudes foncières
- des constructeurs (architectes, entrepreneurs, promoteurs, particuliers)
- des garanties et des assurances des constructions (garantie trentenaire, garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement)
- des contrats de construction de maisons individuelle, et de leur exécution
- des contrats de promotion immobilière et de vente en état futur d'achèvement (VEFA)
- des marchés et conventions d'engagement des entreprises de construction
- de la réception des travaux
- des lotissements
- des baux à construction
- des règles de l'art et normes professionnelles en matière de construction
- des vices de construction, des expertises judiciaires
Le cabinet Brochard & Desportes sur Versailles vous présente les différents types de contrat (VEFA, CCMI, marché de travaux) et les enjeux, intérêts et déroulement de l'expertise judiciaire.
Différents types de contrats
VEFASelon l'article 1601-3 du Code Civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit se doter d'une Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle répond à l'obligation de l'Article L.261-12 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti. Le promoteur a l'obligation légale de définir une date de livraison.
Le contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer le bâtiment..
CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) a été créé afin de protéger les particuliers de certains constructeurs douteux.
Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maisons individuelles. Il est fortement recommandé d’en signer un afin d’obtenir les garanties encadrées par la réglementation française.
Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.
Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.
Contrat de construction ou marché de travaux privé
Le contrat de construction de maison individuelle lie le constructeur au maître d'ouvrage. Il est réglementé par la loi. Divers éléments doivent être indiqués dans le contrat, notamment : le coût du bâtiment à construire, les modalités de règlement en fonction de l'avancement du dossier, la date d'ouverture de celui-ci, l'obtention du permis de construire, la nature et le montant des prêts, le délai d'exécution des travaux, les pénalités en cas de retard...
Tous ces éléments sont vérifiés par l'établissement bancaire lors de la demande de prêt.
Le marché de travaux privé est conclu entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur. C'est un contrat d'entreprise qui impose à l'entrepreneur une obligation de résultat: celui-ci doit réaliser les travaux dans un délai convenu.
Le marché de travaux est beaucoup moins réglementé que le contrat de construction donc moins protecteur pour le maître d'ouvrage. Ainsi, dans le contrat d'entreprise, l'entrepreneur n'est pas tenu de fournir au maître d'ouvrage une garantie de livraison au prix et délai convenus en cas de défaillance de sa part.
N'hésitez pas à demander la garantie décennale de votre artisan.
Expertises judiciaires
EnjeuxL’expertise judiciaire est une étape incontournable en matière de construction. L’évaluation de la consistance des désordres et non-façons, leur gravité, la détermination des modalités de réparation, ou encore les responsabilités encourues sont autant de questions de fait et de droit dont l’expert judiciaire est saisi.
Intérêts
La question peut se poser dans la mesure où, souvent, le Maître d’ouvrage dispose d’une assurance Dommages Ouvrage, les entrepreneurs qui sont intervenus sont assurés, de sorte qu’une expertise amiable peut avoir lieu.
Ainsi à moins que le Maître d’ouvrage considère que la réparation proposée par les assureurs est adéquate, ce qui est rare, il a tout intérêt à solliciter une mesure d’expertise judiciaire impartiale.
Déroulement
La demande d’expertise peut se faire avant tout procès, ou en cours de procès si la demande a déjà été formulée. Dans les deux cas, il est très fortement conseillé de consulter un avocat, qui saura parfaitement comment s’y prendre.
Votre avocat formulera ainsi une demande devant le juge, qui consistera à expliquer quels désordres vous subissez suite à la construction, et à demander la désignation d’un Expert qui aura une mission précise.
Cette mission consistera généralement à examiner les désordres, déterminer leur cause et les modes de réparation, et donner un avis sur les responsabilités.
En général, le juge ordonnera l’expertise.
Avant que les opérations d’expertise ne puissent débuter, le juge ordonnera qu’une consignation soit versée. Il s’agit d’une somme d’argent, momentanément conservée par le service financier du Tribunal, et qui constitue une avance sur les honoraires de l’Expert.
En pratique, elle est généralement de 1000 à 1500 Euros. La plupart du temps, c’est au Maître d’ouvrage d’avancer ce montant. A la fin de l’expertise, le Tribunal reversera la somme à l’Expert.
Il faut néanmoins savoir qu’au final, ce sont les personnes responsables des désordres qui règleront l’Expert, de sorte que le Maître d’ouvrage sera dédommagé.
Une fois désigné, l’Expert écrira à toutes les parties concernées pour les convoquer à des réunions, celles-ci se déroulant généralement sur les lieux.
Lors des réunions, les entrepreneurs concernés se présenteront, assistés de leur avocat et souvent d’un Expert amiable mandaté par leur assureur. Très souvent donc, une réunion d’expertise rassemble un grand nombre de personnes, qui doivent toutes pouvoir accéder aux lieux.
Le rôle de l’avocat du Maître d’ouvrage est d’expliquer à l’Expert quels sont les désordres et de lui donner tout document pertinent de nature à lui permettre de comprendre la situation : plans, devis, procès verbaux de réception, factures… L’Expert pourra également examiner avec profit les éventuels rapports rédigés avant son intervention par les experts Dommages Ouvrage ou d’assurance.
Le rôle des avocats des entrepreneurs et de leurs experts particuliers est au contraire de discuter l’existence des désordres, leur importance, ou leur imputabilité à leur client.
Outre son avocat, le Maître d’ouvrage est libre de se faire assister d’un architecte ou d’un expert amiable, à même d’adresser à l’Expert judiciaire des observations techniques pertinentes. En effet, l’avocat a au cours de l’expertise un rôle essentiellement juridique, et ne peut apporter d’assistance technique.